ラヂオつくば Mune'sキッチン ストゥーディア(お金の授業) INTERVIEW

【相続?準備?誰に向いてる?】お金の授業Vol.3〜年収400万円でもできるマンション投資〜

岡田 宗久さんラジオの中の音楽レストラン「ムネズキッチン」、お送りしますのはオーナシェフ「岡田 宗久」と

小泉 りあさんホール担当「小泉 りあ」と

岡田 宗久さん本日ゲストでお越しいただきました

井上 麗夢さん二日酔い担当の「井上 麗夢」です。

岡田 宗久さんムネズキッチン続いてのメニューは「ストゥーリア」2月から新設のコーナーはお金の授業!れむさんも一緒にお勉強してくれるかなー!

井上 麗夢さん「いいともー!」

岡田 宗久さんいいですね、今回もこの方に来ていただいております。マンション投資の強い味方株式会社ドリームプロジェクト代表取締役「石村 博史」さんです。

石村代表よろしくおねがいします!

全員よろしくおねがいします!

石村代表どうもこんにちは、ドリームプロジェクトの石村です。

岡田 宗久さん今日から聞いてる方も、生放送ですからいらっしゃるかと思うので株式会社ドリームプロジェクトの会社説明をよろしくおねがいします。

石村代表つくばからも比較的に近い秋葉原に本社を構える会社でして、商品としては投資不動産の売買、そして他にも賃貸管理、
不動産コンサルティング、生命保険業、様々なジャンルを使い、お客様のライフプランにあったご提案をさせてもらっています。

岡田 宗久さんありがとうございます。
前回もですね、投資っていう言葉を聞いてしまうとちょっと重いなーとか、なんとなく必要なのは分かっているんだけど手がつけにくいとか。
そういったお話もありました。ちょっとやっぱり拒否反応を示してしまうって方も少なくないんじゃないかなと思うんですけども。

今回はですね、前回の放送までに質問があったいくつかを予め質問として用意してまして、石村さんにお話をお伺いしていきたいなと思っております。
以前に質問があったのが、「相続の話」とかが気になるよーって質問がありました。
まず相続っていう言葉自体もちょっと遠いようなお話もあるかもしれないんですけど、実は相続自体はほとんどの人が手続きしないといけないということになるんですね、大体の方は。

小泉 りあさん両親が死んだときの話ですよね。

岡田 宗久さんざっくりというとそんな話なんだけども、オブラートに包んで言ったつもりなんだけど、ストレートに分かりやすく言うとそういうことです。

小泉 りあさんそう思ったらみんな関係有るでしょ?

岡田 宗久さん僕が言うと棘が立つから、りあさんが言ってくれるとありがたいです。

小泉 りあさんすみません、ごめんなさい。

岡田 宗久さん例えばマンション投資をしていて相続が発生した場合、りあさんの言葉に置き換えると、自分に何かあったときに、自分が死んじゃった場合その時に相続ってどうなっちゃうの?どういうことが想定されるの?っていうことなんですけども、石村さんこの辺りの事例って万が一持ち主の方、契約者さんに何かあった時ってどういったことが考えられますか?

石村代表投資マンションを運営していてってことですよね?
団体信用生命保険を適応して今組んでいるローン(2千万円の)が0円になって、じゃあ30年のローンを組んでいて5年運用している途中でもしものことが本人にあってしまって、ローンが25年残っていて、2000万の物件の1500万がローンで残っていたとしてもその支払がチャラになって、先程りあさんがおっしゃっていただいた、結婚してれば配偶者の方に0になって譲歩されたりとかっていう。独身の方だったら両親や兄弟の方に残るって感じですね。

小泉 りあさん払わなくていいのは安心なんですけど、物もなくなっちゃうと思ってたから、物も残って払わなくてもいいなんてすごくないですか?

石村代表そうなんです。

岡田 宗久さんこれがマンション投資の安心なところっていうか家族には負担がかからないっていうところがまず分かりやすいところかなって思いますね。
ローンが無くなるっていうことが一つ安心なところだと思います。保険が適応されるということですね。
ただ、物件自体が残ります、それをいわゆる相続することになるので当然そこには相続税というものがかかってくるっていう、そこだけがちょっと複雑すぎるので、なかなか話しにくいんですが、ようはいくらかかるとかはなかなか言いにくいんですけども。

小泉 りあさんローンはなくなるけど税金は残るよって話?

岡田 宗久さん本発生するって感じですね。

井上 麗夢さんなるほど。

岡田 宗久さんじゃあその税金とかってどうう風な対策したらいいかっていうのはちょっとお話が難しくなりそうですか?

石村代表ここ結構難しいところでして、不動産以外でも税理士であったりファイナンシャルプランニングとかそういった部分にも数字的には関わるんですけどもざっくりしたところだったら僕にも分かるんで。

岡田 宗久さん聞いてる方でも分かりやすい事例としては、例えば現金で2000万円残しておくのと、投資用マンションの評価額って言い方になるんですけども、2000万円の物件が残っていると、どちらの方が相続的に有利になってくるんですか?

石村代表それはもう不動産で2000万のローンが残っている方が、現金2000万円よりかは相続税は安いですね。

岡田 宗久さんそうですね、税務署のHPにも書いてるんですけども、課税対象になるってものが現金の場合は現金100%なんですが、マンションや土地とか建物や不動産に関しては評価額の80%だったり、70%だったりするんですよ。
土地が80で、建物が70かな?その時点でなんとなくメリットが出そうだなーって感覚があると思うんですけども。
この評価額っていうのが時価と結構差がありますよね?

石村代表そうですね。

岡田 宗久さんその評価額と時差額っていうのがちょっと差があるのがポイントとなってくるので。

小泉 りあさんどっちが高いんですか?

岡田 宗久さん都内だったら時価額のほうが高いですね。

小泉 りあさんそしたら得ってこと?

岡田 宗久さん2000万で買ったマンションの評価額って2000万いかないですよね?

石村代表いかないですね。

岡田 宗久さんだいたい下回る、都内だと。

小泉 りあさんあ、そうなんだ。

岡田 宗久さんっていうところがあるので、一概にいくらっていうのは算出しにくいですが計算方法としては現金よりは絶対に安くなるよっていうのが分かっておけばいいかなっていうところがありますね。なので相続に関しては心配事は少なく考えられますかね。

石村代表あとは現金よりかは、今の70%,80%っていう2.3割は安く相続できるかなっていうところがざっくりしたところで、あとは何人で相続するか、子供と配偶者、扶養が何人いて分けるとか、そういうところでさらに免税だったりだとか控除額があるので、それは世帯だったりとか家族構成によって数字が変わってきたりするので一概にこれだと言う数字はないんですけどそこからもうちょっと安くなったりするんですけど。もし気になる方とかいれば番組の後半で番号を出しておくので、個別セミナーではないんですけど気軽に連絡して聞いていただければその辺もお話できますので。

岡田 宗久さん自分がやってなくても家族がやっている場合もあるじゃないですか、そういったときの対策の相談もすごく分かりやすいですよね。
すでに物件があって、こういう状況なんだけどってなった時に、それだったらもう一件物件を買ってうんぬんかんぬんとかでっていう話もありえますよね。

石村代表そうですね。

小泉 りあさんもう一個買ったほうがいいこともある?

石村代表そうですね。

井上 麗夢さんすごい極端な話、もう亡くなるぞって言う時に現金を残すよりも、土地を買ったりとかして残す方法もできるんですか?

石村代表現金で買うんであれば、大丈夫だと思うんですけど、ローンは病気の時だとなかなか団体信用生命保険の審査があるので、入れなかったりしちゃう。

井上 麗夢さんあーそっかぁ。

岡田 宗久さんあくまでその部分は保険だからっていうところなので、通常の保険の審査と近しき部分もありますよね。
現金で買えるくらいの現金だと全然メリットでますね。
ということで相続に関してはざっくり表面上のところは今の話なんですけども、少なくとも現金よりは不動産のほうが相続税対策にはなるよってことは一つあります。
それ以上の話になった場合は個別相談して下さいっていうところですね。

もう一つ質問がありまして、何回も出てきてはいるんですけども改めて今日は石村さんもいらっしゃいますので、マンション投資の前にお金の部分の整理、見直しだとかそういった部分はどこからしたらいいんですか?っていうところで、前回石村さんが来ていただいた時に固定費の見直しという話をしていただきました。
あと、もう一つ思ったのが保険の見直しとかで運用資金を捻出するっていうことも有り得るんですか?

石村代表そうですね、大いに有り得ると思います。保険って詳しい人が調べて入っていれば、無駄なランニングコストなくしっかりといい条件で入っている人もいると思うんですけど例えば地方の上場企業さんの工場とか、いろんな大きい業者さんに保険屋さんが営業をかけて、なんにも知識がないのにとりあえず入ってみちゃったっていう人、蓋を開けてみれば世の中にいっぱいいるはずなんですよ。
無駄に高い積立にもならない掛け捨てで保険に入ってしまったとか、お付き合いで入ってしまったっていう人も結構いて例えば同じような保証内容の保険を二個入っちゃったりとかしている方もいるので、そういう部分を整理したり。
あとは、生命保険とがん保険も違うんですけど、団体信用生命保険、マンション保険と言われるものなんですけども、そちらでしたらがん保険と死亡保障も一体型になっているものもあったりするので、がん保険と生命保険とバラバラに入っていて保険金が高い人に見直ししたりとか。
そういうライフプランコンサルティングもやっていくことがお金の整理につながっていくかなと思っております。

岡田 宗久さんすごく当てはまる方も多いんじゃないのかなと思うんですけど、よく聞く話というか生命保険とか医療保険とか5年に一度見直したほうがいいよっていうのは保険屋さんから聞いたことがあるんです。あのときの法律はこうだったからあれだけど、今はこうだからどうのこうのとかすごく更新が早いらしいので、5年に一回家族構成が変わるとき結婚したり子供ができたりとか、そういうタイミングで見直すことが有効ということは聞いております。
その辺りも含めて石村さんのドリームプロジェクトでは、まさにドリームプロジェクト!ライフプランから見直すというところが。
あれ?じゃあマンション運営できちゃうじゃん?とかマンション運営やったほうがいいじゃん!の話になるパターンもあるかもしれないですね。

小泉 りあさんやったほうがいい人ってどういう人ですか?

石村代表マンション投資って本当にいろんなメリットが一つに凝縮されているんですよ。まだこのコーナーではお話しきれてない部分もあったりするんですけど。
もちろん節税効果、相続税対策、年金対策、あとは生命保険効果、インフレによる物価上昇のインフレニーズとかいろいろあるんですけど、そういうのが一つにコンパクトに詰まった商品なのでその中でもやったほうがいいよって言う人は、60歳まで公務員の方もそうですし上場企業の方もそうですけど、60歳まで安定収入のある方。

小泉 りあさんサラリーマンってことですか?

石村代表サラリーマンの方は特にそうですね、サラリーマン、公務員の方。
60歳まで30年間しっかり勤めている方って住民税、所得税っていうのを当たり前のように払っているんですけど日本はやっぱり税金大国なので、小さい税金でも30年とかするとものすごい額の税金を払っているので、そういう部分を節税できるっていう部分でも、もちろんそういう方がやったほうがいいのかなって、重税関を感じている方とか始めるには相応しいのかなと思います。

岡田 宗久さんコメントいただいてます。「みんな携帯の契約見直すのに保険は見直さないんだよなー」

小泉 りあさん確かに、そうですね。

岡田 宗久さんサラリーマンの方、とくに公務員の方を例に出すと、公務員の方って副業が100%できないんですよ。絶対に禁止なので。ただ不動産はありなんですよね。

石村代表そうですね。

岡田 宗久さん不思議ですよね。別事業は絶対やっちゃだめなんだけど、不動産は有りなんです。

小泉 りあさん転売はだめなんですか?

岡田 宗久さん出来るよ、いいよ!不動産運営の一環であれば大丈夫。

小泉 りあさん不動産じゃなくて、最近副業で転売も副業と呼ぶじゃないですか?メルカリとか。

岡田 宗久さんメルカリはだめ。ある一定以上の金額になるとダメよ。

小泉 りあさん公務員の方は本当に不動産だけなんですね。

岡田 宗久さんそうそう。やれることが本当に無いんで、控除っていうしっかりとした制度があるのでそれを上手に使うのは悪いことじゃないんじゃないですか?
っていうのが不動産の運営ですね。あとは周りにばれない。

石村代表区分マンション系くらいじゃ全然全く問題なくて、あまりにも副業として収入が500万円以上とか申告したほうがいいんじゃないかなっていうところにはあたってくるんですけど。ワンルームの経営とかではなかなかそういうふうにはならないので。
一棟ものをいっぱい複数してくと収益とかちょっと大きくなってくると見直していかないといけない部分もあるんですけど。
基本的にはそこまでいくことはそんなにはないのかなと思います。

岡田 宗久さんどういった人が行うほうがいいんですかっていうお話、ざっくりいうとサラリーマンの方こそやったほうがいいですよーっていうところがあります。
お給料月1万円上げるの大変だと思うんですが、年間12万円払うものを少なくするっていうのはいろんな方法がありますので、そういったところで手元に残るお金は多くなるんじゃないかなっていうのも効果として見込めます。

石村代表あとは将来に不安を感じている人とかですよね。

岡田 宗久さんそうですね。でもこれはみんな感じてます。

小泉 りあさんみんな不安です。

岡田 宗久さんいつ死ぬか分かんないですしね。その時に子供が20人くらいいたらどうなっちゃうんだろうとか思いますもんね。

小泉 りあさんその時じゃなくても考えた方がいいですね、20人もいるんだったら(笑)

石村代表年金受給もどんどん下がっている一方なので。

岡田 宗久さん年齢も高くなっていますもんね。

石村代表そうですね。受給の開始の年齢もどんどん65,70になるとも言われてますから。
やっぱり自分自身の将来のゆとり作りというか将来の対策として、老後の生活に不安を感じている方も自分で保証作りが出来る。

岡田 宗久さん分かりやすいお話だったと思います。れむさんなにか気になることはありますか?

井上 麗夢さんめちゃめちゃ気なることだらけで私将来の不安しか無いので、この後ゆっくりお話聞きたいなってくらい。

石村代表ぜひ!

岡田 宗久さんでもゲストの方、前回もそうですけどもみんなやっぱり知っている方からこういう話を聞く機会が少ないと思うので。
こういった情報って誰から聞くかってことが重要だなあと思います。ぜひムネズキッチンを見てる視聴者の方も、誰かに相談できる方もいる方もちろんいいと思うんです、相談していただいて。
そうじゃない方、もし石村さんのドリームプロジェクトにお問い合わせいただいてもよろしいですし、ムネズキッチンにDMいただいても僕もちゃんとそういうパターンだったらこういう形でお話しとくからねとかお繋ぎすることもできますから。
コミュニティFMの中で限られた方に今のところはお話しているので一人ひとり多くの方に丁寧に対応できるのでDMいただければなと思います。

まとめになりますけど、今日は相続の話、予め準備できるよっていうところです。
投資の第一歩としては保険の見直しが有効ですよというところですね。
そして誰に向いてるのかっていうお話ですけどもサラリーマンの方非常に向いてるというところが今日のまとめになります。
お問い合わせですね、株式会社ドリームプロジェクト、電話番号でいうと0120-973-448、そしてメールですとinfo@dream-project.jp
そして公式LINEは動画をまとめた時に貼ったりしますので、ぜひお金の授業という再生リストがムネズキッチンのYou Tubeにありますのでそちらも前の授業から習っていただけると非常にありがたいなという風に思います。
石村さん本日はありがとうございました。

石村代表ありがとうございました。面白かったです。

小泉 りあさんありがとうございます。

岡田 宗久さんまた来ていただきますので、よろしくお願いします。

石村代表よろしくお願いします。

岡田 宗久さん本日株式会社ドリームプロジェクト代表取締役 石村博史さんにお越しいただきました。
また次回もみなさんと一緒にお勉強していきましょう!ありがとうございました。

石村代表ありがとうございました。