ラヂオつくば Mune'sキッチン ストゥーディア(お金の授業) INTERVIEW

【マンション投資、実際の運用例】お金の授業Vol.9〜年収400万円からできるマンション投資〜

岡田 宗久さんラジオの中の音楽レストラン「ムネズキッチン」、お送りしますのはオーナシェフ「岡田 宗久」と

小泉 りあさんホール担当「小泉 りあ」と

岡田さんゲストでお越しいただきました

Chizuさんモデルシンガーの「Chizu」です。

岡田さんムネズキッチン続いてのコーナーは「ストゥーディア」2月からの新設コーナーはお金の授業。
年収400万円でも出来るマンション投資、お金のお勉強がテーマでございます。
ゲストのChizuさんも一緒にお勉強してくれるかなー?

Chizuさんいいともー!

岡田さん今回もこの方に来ていただいております。マンション投資の強い味方株式会社ドリームプロジェクト代表取締役「石村 博史」さんです。
よろしくおねがいします!

石村代表よろしくおねがいします!

岡田さん隔週出演いただいておりまして、石村さんもですねだいぶ緊張がもうほとんどなくなってるんじゃないかなと思いますがいかがですか?

石村代表そうですね、肩の力抜いてやらせていただいております。

岡田さん最初はコーナー中もコメントが少なかったですけど、だんだん反応してくれるようになってくれて非常に嬉しいなーという風に思います。
はい!それではですね初めて聞く方もいらっしゃいますので株式会社ドリームプロジェクトの会社説明を石村さんの方からよろしくお願い致します。

岡田さんつくばからも比較的に近い東京秋葉原に事業所を構えるお客様のライフプランにあったライフプランコンサルティングを提供する会社です。

全員ありがとうございます!

銀行のローンを通すポイント

岡田さん前回はですね、銀行ローンのポイントという部分で、賃貸より持ち家の方がいいよとか、資産があるといいよ、そんなところを触れさせていただきました。
質問が石村さんにありまして、資産があるといいよっていうのは石村さんからも教えていただいたところでお話はできたんですけど有名人のサインとかって資産になるんですか?

石村代表ちょっと面白い質問ですけど。まぁ難しいかなと思いますね。有名人のサインとかであれば資産価値が高いと思うので、メルカリとか…そういったところで探せば資産価値をつけてくれる人もいるかと思うんですけども(笑)基本的には銀行さんに出す金融資産としてはちょっと厳しいかなと思いますね。

岡田さんChizuさん有名人のサイン持ってたりとかしますか。

Chizuさんそうですね、よしもと芸人さん?のカリスマーズさんって分かりますか?浜崎あゆみさんと矢沢永吉さんのモノマネをしている。

岡田さんあーでもちょっとそれはー。

石村代表そうですねー、ちょっと…その…難しいかなっていうところですね…。

りあさんあれはどうですか?例えば有名な海外のロックスターのサイン入りギターとか。

石村代表あー…じゃあその例えば海外のボンジョビとか有名な名前のギターってことですよね?多分資産価値はあるはずなんですけど。
銀行に出すような資産ではなくて、鑑定団とか(笑)

岡田さん分かりました!石村さん!多分、銀行が査定できないものはダメなんじゃないですか?

石村代表そうですね、一般的に見て分かりやすい査定できるもの。

岡田さんだから言ってた金の延べ棒なんかは本当に資産になれるんだ。

石村代表そうですね、金とかだったら結構見てくれる銀行もあると思いますね。

岡田さん今ちょっとわかりやすかったかも知れない。銀行が値段の査定が出来る出来ないが一つのラインになるのは分かりやすいです。
有価証券は値段つけやすいですもんね。あとは不動産も査定額が出ますし。

石村代表そうですね、ローンの残っていない持ち家も資産価値として見られたりとか、あとは簡単なのは現金と定期預金と、有価証券、企業年金、確定拠出年金とかね。

岡田さんその辺りも割と見てくれる場合もあるんですか?

石村代表その辺は全然!一般的な資産に入ります。

岡田さんちょっと意外だな、年金関係まで資産として見られるっていうのは。
まぁ現金預金、定期預金っていうのはそんなに多くなくてもそこを含めて見た場合っていうのはいろいろちょっと変わってくるかも知れませんね。

石村代表そうですね、ローンが結構ギリギリで自宅を買うとき、自宅でも資産運用マンションだったとしても金融機関を使ってローンを組む時にそういう金融資産エビデンスをしっかり出せればローンが通りやすくなったりだとか。
個人事業主の人とか、そういう人はそういう物をいっぱい出すとよりローンが通りやすくなったりしますね。

岡田さんなるほどですね!ありがとうございます。前回そういったところで銀行ローンを通すときのポイントなんかをお話した時にそんな質問がありましたので。
あと、年金のところまで触れてなかったですね。分かりやすいです。生命保険とかも関係あるんですか?

石村代表生命保険の積立金とか。

岡田さん積立してあって解約すると戻ってくるパターンのやつとか見てくれる?

石村代表そうですね、生命保険って大きく分けると掛け捨てと積立に分かれてて、積み立ててるタイプで年末とかに葉書で今年いくら積み立ってますよ、とか案内くるんですけども。例えば現時点の2020年12月時点で解約した場合はいくらぐらい返金がありますとかそういったものも金融資産として証明になります。

岡田さんなるほどですね、それは知らなかった!
やっぱり物件のローンを組むときには僕たちが意識してなかった部分まで資産として換算される場合が結構ありそうなんで。
貯金がそんなになかったとしても長く勤めている方は年金の積立結構していると思いますし、それ以外の企業年金をやってたりするパターンもあるので。

小泉 りあさん普通の年金もなるんですか?

石村代表確定拠出年金か、あとは大手の上場企業だったら給料に社会保険とは別で、一般的に60過ぎてから出る厚生年金とは別で貯金みたいな、1万2万円積み立てられる企業年金とか、それですね。

小泉 りあさんなるほど。

都内築浅マンションの実例

岡田さんありがとうございます。本日はマンション投資のシミュレーションっていう部分で実例とかを含めてお話できるといいなという風に思ってるんですけども例えば実売価格がいくらくらいのやつが、だいたいいくらぐらい払って、いくらぐらい家賃収入があって、とかっていうお話が出来たりしますかね?

石村代表そうですね、大丈夫です。

岡田さんいわゆる不動産の物件の資料を持ってきていただきました。ちなみにどんな物件の資料でしょうか?

石村代表秋葉原の物件で、築8年、秋葉原から徒歩8分、25㎡の1ルームのマンションになります。

岡田さん今の情報だけで、りあさん。いくらだったら借りる?

小泉 りあさんえー、1ルームだったら10万ぐらいですか?

岡田さんChizuさんは?

Chizuさん私も10万くらいかなって思ったんですけども、もうちょっと、15万くらい?

小泉 りあさん山手線だし、いっぱい線通ってるし。

岡田さん25㎡でいわゆる投資用という物件で築8年という。解説いただきたいと思いますが。

石村代表そうですね、今日の運用例は結構スペシャルな感じの掘り出し系で持ってきちゃったので。

岡田さんいいやつですね?

石村代表そうですね、いま新しめで秋葉原だったら12から14万くらいですかね。

小泉 りあさん高いですね。

石村代表それくらいしちゃうと思うんですけど、ちょうど女性陣が言ったくらいの10万くらいの家賃のところ持ってきたので。
どちらかというといいやつを持ってきました。いいやつというか値段もコンパクトで家賃もコンパクトみたいな感じのを持ってきたので。
平均単価で言ったらさっきみたいな感じですね。

岡田さん秋葉原で徒歩8分で8年くらいだと、12~14ぐらいの間で動いていくような家賃設定にはなってくる。
物件価格としてはいくらくらいの物件になるんですか?

石村代表この物件だったら3,000万くらい。

岡田さん3,000万くらい?割といい値段出てますね。でも3,000万で平均13万だとしたら物件的には悪くないですね?

石村代表千代田区なんで秋葉原も。千代田区ってビジネス街なんで居住のマンションとかって少ないんですよ。
欲しい人は多いんで、投資用マンション。すごい資産価値は高いエリアなので。

岡田さん下がらないっていう形で資産価値が高い?

石村代表3,000万円とかでも全然秋葉原近辺とかだったら、この家賃でこの価格だったら結構いい物件だと思います。

岡田さん運用していくっていう風になるとローンの支払っていくらくらいから出来たりするんですか?

石村代表ローンの支払はですね、3,000万くらいになったりすると10万前後ですかね。

岡田さん今まで石村さんと一緒にお話してきた家賃収入でローンが払えるよくらいのところはだいたい見えてるってことですね。

石村代表そうですね。

岡田さんやっぱり投資用マンションとかって購入価格と家賃ってローンの支払いっていうものバランスってだいたいあると思うんですけども。
だいたいその入ってくる分で払えちゃうところが基本的にはスタートラインなんですかね?考え方としては。

石村代表そうですね、ローン年数ってだいたい30~35年、MAX45年まで組めるんですけど、短く持ちたいって人は20年、25年にも設定出来るんですけど。
その場合、完済は早いんですけど返済額が膨れ上がってしまうので、そういう方は頭金を入れられたり、家賃と返済が同じくらいになるよう調整していただいたりすることもあるんですけど。
基本的にはだいたい35年でとんとんというか、出たとしても3,000円から4,000円くらい出るくらいかなってところですね。

岡田さんもうただ自分の資産にはなっているってことですもんね。
いまローンのお話、年数のお話が出ましたけども、何歳くらいまでがだいたい現実的なんでしょうか。

実際に組めるローンの年数は?

石村代表一番マニュアル通りなのは79歳が。

岡田さん79歳で終わるように組めばいいってことですかね?

石村代表そうですね、平均35年ローンなので79歳から逆算して44歳までがMAXローンって感じですね。

岡田さんじゃあそれを30年にするだとか、25年にするっていうのはやり方があるけれども、79歳がラインになってくる。
いま50歳の方が組むとしたら29年がMAX?

石村代表銀行によっては84歳っていうところもありますね。基本的には79歳が一般的ですね。

岡田さんその話だとやっぱり30代だとか40代とかからとか組んでる人が、支払いの金額自体は少なくなってるってことですもんね?

石村代表そうですね。

岡田さん年数が組めるのでってことですよね。

石村代表結構若いうちからのほうが有利かなっていうのはありますね。

岡田さんその支払い以外にも早いほうが有利っていうことってなんかあったりするんですか?

運用し続けていれば値上がりタイミングも

石村代表持ち続けるって考えた時に、30年35年のローンを組んだ時に、不動産の上がり下がりはあるし、波っていうのがどうしてもあるので株とかFXも同じじゃないですか、金にしても上がったり下がったりってどうしてもあると思うので。
その波が15年スパンで上がったり下がったりが結構しますので、長期的に見た時に一番高いところで売却したいじゃないですか。
そういう損益分岐点というか売却のタイミングのところなんかも、もしかしたら35年長い感じで運用してれば、2回3回インフレで高く売れるよ!ってそういうタイミングも掴みやすいかもしれないですね。

岡田さんそういうのもあるんですね、なんかマンションローンってずっと持ち続けるイメージよりもある程度のタイミングで「あれ?これ売ってまた新しいの買ったほうが良くない?」みたいなタイミングもあったりするのかなって思ったりもしたんですよ。

石村代表そうですね。

岡田さんそういう風になったときの売るタイミングのチャンスが掴みやすいってところは早く始めとくと。

石村代表そうですね、波に乗りやすいかもしれないですね。

小泉 りあさんさっきコメントで、むねさん田んぼを持ってるけどリーマンショックで下がってますか?っていうのが来てたんですけど、その辺りってどうなんですか?

岡田さん確かに田んぼ持ってます、田んぼ畑、山林とかいろいろあるんですけども。これリーマンショックで上がる下がるの話があるじゃないですか。
これ、そもそも売ろうとしてなかったらそこの変動関係ないんですよ。

小泉 りあさん田んぼは売らないですもんね。

石村代表マンションも同じですね、やっぱりずっと持ち続けて老後の不安を今感じてて、30年のローンが終わって年金対策として家賃収入をまるまる年金プラスαにとっていただくというメリットで始められる人も多いので、そもそもその15年で上がったって言っても売らないで、30年35年持ち続けて完済するってやり方の人は上がっても関係ないです。
なので、一番田んぼとの違いは、マンションを持ち続ける場合は中古になってもしっかりと賃貸がつく、入居者が入る物件をしっかり選ぶっていうところがキーポイントになってくると思います。

小泉 りあさん今、異動の季節ですが、時間や季節でも変動はあるんですかって来てるんですけど、それも同じですよね?
4月って引っ越しとかが多いじゃないですか?

石村代表賃貸の?

小泉 りあさんはい!でも持ち続けることを考えたら別に上下があっても変わらないから、変動があっても特に問題はないってことですよね?きっと。

石村代表そうですね、抜けてもすぐに入るような物件だったら心配ないかなっていうところですね。
募集すればすぐつくような。

岡田さん今言ってたのは、不動産価格の上下の話と賃貸の家賃の上下の話ってまた別の話なので、例えばリーマンショックがあっても不動産物件の値段はだいぶ変動はありましたけども賃貸は下がってなかったよーっていうが話があるじゃないですか?
そこのポイントがまた売買と賃貸の話は分けて考えたほうがいいのかなとは思いますけどね。
ただ賃貸はずっと下がってないですよね、石村さん。

石村代表そうですね、家賃が下がりにくいも、資産価値が=下がらないっていうのに繋がる、マンションに関しては。

岡田さん実際先程の物件の話に戻りますけども、秋葉原で8分くらいで3,000万円ぐらいの物件っていうところで、実際年間メリットというか年収でも変わってくるとは思うんですけども税金部分のお話とかっていうと、その物件を持ってだいたい石村さんがイメージするシミュレーションで運用していくとどのくらいのメリットが出るのかって。

実際の節税効果は?

石村代表マンション運営をすることによって個人事業主みたいな形になって確定申告を、損益通算をすることになるんですね。
その中で減価償却だったりとか、接待交際費、雑費、諸費用、管理費等いろいろありますけども、今の一件の築浅の区分マンションを持って運用していただければ。
年収が700万円の人だったら年間で所得税住民税合わせて、15万から20万円ぐらいの節税効果はあるんじゃないのかなってところですね。

小泉 りあさんけっこう大きいんですね。

岡田さん年間20万手元に残ったらいいよね。今までの収入の他に20万円残るってことでしょ?

石村代表そうですね、所得税の方は確定申告して現金で還付として戻ってくるんですけど、住民税は払う分が減るって感じですね。

岡田さん金銭メリット的には20万円ぐらいは出てくるってことですね。

石村代表浮くというかプラスになるという意味ですね。毎月が持ち出しかからないで持てればその分は。
固定資産税だけはかかるんですけど、それを払ってもプラスかなっていうとこですね。

岡田さんChizuさんいかがですか?買いますか、そろそろ。

Chizuさん前にむねさんからちょこっとお話を聞いて少しずつ興味は湧いてきてはいて、ただしくみっていうのが全然分からないので。
これから色々聞いて勉強してやりたいなぁとは思ってるんですけど。

岡田さん僕だけだと、だいたい胡散臭いやつだなーって思われたくないから石村さんにちゃんと教えてもらいます。

石村代表いつでも言って下さい。

岡田さんプロにね、ちゃんとプロに。でもお金のお勉強はそれこそ我々だと、今の時期だと確定申告から始まって、携帯の見直しから始まってとか、あと単純に車に乗るからガソリンをどうしたら安く出来るかとか、そういった身の回りのことから気にすることによって最終的にそういったマンション運営のところのお話もやりやすくなるのかなって思いますね。
ドリームプロジェクトへのお問合せ先、アナウンスいただいてもよろしいでしょうか。

小泉 りあさんはい、株式会社ドリームプロジェクト、電話番号が0120-973-448、メールアドレスがinfo@dream-project.jp

岡田さんではですね、本日のまとめにいきたいと思います!
ローンを組める年齢は早いほうがいい、そしてその後の運用にかなり有利。なぜなら売却をする時のチャンスを掴める回数が多い。
そして年収が安定している50代でも頭金を入れるなどしてローンを組むことが出来ますので、年金だとか生命保険の返戻金だとかそういった部分まで考えると意外と資産があったりもしますのでご興味のある方はぜひとも石村さんのドリームプロジェクトの会社の方にお問い合わせをして親身になって相談いただける方を味方につけていただいてこれからの老後に向けて対策になるんじゃないかなと思います。

石村代表いつでも気軽に連絡いただければ、と思います。

岡田さんありがとうございます!株式会社ドリームプロジェクト代表取締役、石村博史さんにお越しいただき、ローンの仕組み、そして実際の物件のシミュレーションお話させていただきました。ありがとうございます。
次回はですね、税金の累進課税の部分も含めて入り口が広くなれるようなお話をしたいと思いますので、また考察をお願いしたいと思います。

石村代表よろしくお願い致します。

岡田さんぜひともよろしくお願い致します。
株式会社ドリームプロジェクト石村博史さん、そしてゲストのChizuさんありがとうございました。