【マンション投資、実際の運用例】お金の授業Vol.9〜年収400万円からできるマンション投資〜 INTERVIEW

都内築浅マンションの実例

岡田さんありがとうございます。本日はマンション投資のシミュレーションっていう部分で実例とかを含めてお話できるといいなという風に思ってるんですけども例えば実売価格がいくらくらいのやつが、だいたいいくらぐらい払って、いくらぐらい家賃収入があって、とかっていうお話が出来たりしますかね?

石村代表そうですね、大丈夫です。

岡田さんいわゆる不動産の物件の資料を持ってきていただきました。ちなみにどんな物件の資料でしょうか?

石村代表秋葉原の物件で、築8年、秋葉原から徒歩8分、25㎡の1ルームのマンションになります。

岡田さん今の情報だけで、りあさん。いくらだったら借りる?

りあさんえー、1ルームだったら10万ぐらいですか?

岡田さんChizuさんは?

Chizuさん私も10万くらいかなって思ったんですけども、もうちょっと、15万くらい?

りあさん山手線だし、いっぱい線通ってるし。

岡田さん25㎡でいわゆる投資用という物件で築8年という。解説いただきたいと思いますが。

石村代表そうですね、今日の運用例は結構スペシャルな感じの掘り出し系で持ってきちゃったので。

岡田さんいいやつですね?

石村代表そうですね、いま新しめで秋葉原だったら12から14万くらいですかね。

りあさん高いですね。

石村代表それくらいしちゃうと思うんですけど、ちょうど女性陣が言ったくらいの10万くらいの家賃のところ持ってきたので。
どちらかというといいやつを持ってきました。いいやつというか値段もコンパクトで家賃もコンパクトみたいな感じのを持ってきたので。
平均単価で言ったらさっきみたいな感じですね。

岡田さん秋葉原で徒歩8分で8年くらいだと、12~14ぐらいの間で動いていくような家賃設定にはなってくる。
物件価格としてはいくらくらいの物件になるんですか?

石村代表この物件だったら3,000万くらい。

岡田さん3,000万くらい?割といい値段出てますね。でも3,000万で平均13万だとしたら物件的には悪くないですね?

石村代表千代田区なんで秋葉原も。千代田区ってビジネス街なんで居住のマンションとかって少ないんですよ。
欲しい人は多いんで、投資用マンション。すごい資産価値は高いエリアなので。

岡田さん下がらないっていう形で資産価値が高い?

石村代表3,000万円とかでも全然秋葉原近辺とかだったら、この家賃でこの価格だったら結構いい物件だと思います。

岡田さん運用していくっていう風になるとローンの支払っていくらくらいから出来たりするんですか?

石村代表ローンの支払はですね、3,000万くらいになったりすると10万前後ですかね。

岡田さん今まで石村さんと一緒にお話してきた家賃収入でローンが払えるよくらいのところはだいたい見えてるってことですね。

石村代表そうですね。

岡田さんやっぱり投資用マンションとかって購入価格と家賃ってローンの支払いっていうものバランスってだいたいあると思うんですけども。
だいたいその入ってくる分で払えちゃうところが基本的にはスタートラインなんですかね?考え方としては。

石村代表そうですね、ローン年数ってだいたい30~35年、MAX45年まで組めるんですけど、短く持ちたいって人は20年、25年にも設定出来るんですけど。
その場合、完済は早いんですけど返済額が膨れ上がってしまうので、そういう方は頭金を入れられたり、家賃と返済が同じくらいになるよう調整していただいたりすることもあるんですけど。
基本的にはだいたい35年でとんとんというか、出たとしても3,000円から4,000円くらい出るくらいかなってところですね。

岡田さんもうただ自分の資産にはなっているってことですもんね。
いまローンのお話、年数のお話が出ましたけども、何歳くらいまでがだいたい現実的なんでしょうか。

実際に組めるローンの年数は?

石村代表一番マニュアル通りなのは79歳が。

岡田さん79歳で終わるように組めばいいってことですかね?

石村代表そうですね、平均35年ローンなので79歳から逆算して44歳までがMAXローンって感じですね。

岡田さんじゃあそれを30年にするだとか、25年にするっていうのはやり方があるけれども、79歳がラインになってくる。
いま50歳の方が組むとしたら29年がMAX?

石村代表銀行によっては84歳っていうところもありますね。基本的には79歳が一般的ですね。

岡田さんその話だとやっぱり30代だとか40代とかからとか組んでる人が、支払いの金額自体は少なくなってるってことですもんね?

石村代表そうですね。

岡田さん年数が組めるのでってことですよね。

石村代表結構若いうちからのほうが有利かなっていうのはありますね。

岡田さんその支払い以外にも早いほうが有利っていうことってなんかあったりするんですか?