【マンション投資、実際の運用例】お金の授業Vol.9〜年収400万円からできるマンション投資〜 INTERVIEW

運用し続けていれば値上がりタイミングも

石村代表持ち続けるって考えた時に、30年35年のローンを組んだ時に、不動産の上がり下がりはあるし、波っていうのがどうしてもあるので株とかFXも同じじゃないですか、金にしても上がったり下がったりってどうしてもあると思うので。
その波が15年スパンで上がったり下がったりが結構しますので、長期的に見た時に一番高いところで売却したいじゃないですか。
そういう損益分岐点というか売却のタイミングのところなんかも、もしかしたら35年長い感じで運用してれば、2回3回インフレで高く売れるよ!ってそういうタイミングも掴みやすいかもしれないですね。

岡田さんそういうのもあるんですね、なんかマンションローンってずっと持ち続けるイメージよりもある程度のタイミングで「あれ?これ売ってまた新しいの買ったほうが良くない?」みたいなタイミングもあったりするのかなって思ったりもしたんですよ。

石村代表そうですね。

岡田さんそういう風になったときの売るタイミングのチャンスが掴みやすいってところは早く始めとくと。

石村代表そうですね、波に乗りやすいかもしれないですね。

りあさんさっきコメントで、むねさん田んぼを持ってるけどリーマンショックで下がってますか?っていうのが来てたんですけど、その辺りってどうなんですか?

岡田さん確かに田んぼ持ってます、田んぼ畑、山林とかいろいろあるんですけども。これリーマンショックで上がる下がるの話があるじゃないですか。
これ、そもそも売ろうとしてなかったらそこの変動関係ないんですよ。

りあさん田んぼは売らないですもんね。

石村代表マンションも同じですね、やっぱりずっと持ち続けて老後の不安を今感じてて、30年のローンが終わって年金対策として家賃収入をまるまる年金プラスαにとっていただくというメリットで始められる人も多いので、そもそもその15年で上がったって言っても売らないで、30年35年持ち続けて完済するってやり方の人は上がっても関係ないです。
なので、一番田んぼとの違いは、マンションを持ち続ける場合は中古になってもしっかりと賃貸がつく、入居者が入る物件をしっかり選ぶっていうところがキーポイントになってくると思います。

りあさん今、異動の季節ですが、時間や季節でも変動はあるんですかって来てるんですけど、それも同じですよね?
4月って引っ越しとかが多いじゃないですか?

石村代表賃貸の?

りあさんはい!でも持ち続けることを考えたら別に上下があっても変わらないから、変動があっても特に問題はないってことですよね?きっと。

石村代表そうですね、抜けてもすぐに入るような物件だったら心配ないかなっていうところですね。
募集すればすぐつくような。

岡田さん今言ってたのは、不動産価格の上下の話と賃貸の家賃の上下の話ってまた別の話なので、例えばリーマンショックがあっても不動産物件の値段はだいぶ変動はありましたけども賃貸は下がってなかったよーっていうが話があるじゃないですか?
そこのポイントがまた売買と賃貸の話は分けて考えたほうがいいのかなとは思いますけどね。
ただ賃貸はずっと下がってないですよね、石村さん。

石村代表そうですね、家賃が下がりにくいも、資産価値が=下がらないっていうのに繋がる、マンションに関しては。

岡田さん実際先程の物件の話に戻りますけども、秋葉原で8分くらいで3,000万円ぐらいの物件っていうところで、実際年間メリットというか年収でも変わってくるとは思うんですけども税金部分のお話とかっていうと、その物件を持ってだいたい石村さんがイメージするシミュレーションで運用していくとどのくらいのメリットが出るのかって。

実際の節税効果は?

石村代表マンション運営をすることによって個人事業主みたいな形になって確定申告を、損益通算をすることになるんですね。
その中で減価償却だったりとか、接待交際費、雑費、諸費用、管理費等いろいろありますけども、今の一件の築浅の区分マンションを持って運用していただければ。
年収が700万円の人だったら年間で所得税住民税合わせて、15万から20万円ぐらいの節税効果はあるんじゃないのかなってところですね。

りあさんけっこう大きいんですね。

岡田さん年間20万手元に残ったらいいよね。今までの収入の他に20万円残るってことでしょ?

石村代表そうですね、所得税の方は確定申告して現金で還付として戻ってくるんですけど、住民税は払う分が減るって感じですね。

岡田さん金銭メリット的には20万円ぐらいは出てくるってことですね。

石村代表浮くというかプラスになるという意味ですね。毎月が持ち出しかからないで持てればその分は。
固定資産税だけはかかるんですけど、それを払ってもプラスかなっていうとこですね。

岡田さんChizuさんいかがですか?買いますか、そろそろ。

Chizuさん前にむねさんからちょこっとお話を聞いて少しずつ興味は湧いてきてはいて、ただしくみっていうのが全然分からないので。
これから色々聞いて勉強してやりたいなぁとは思ってるんですけど。

岡田さん僕だけだと、だいたい胡散臭いやつだなーって思われたくないから石村さんにちゃんと教えてもらいます。

石村代表いつでも言って下さい。

岡田さんプロにね、ちゃんとプロに。でもお金のお勉強はそれこそ我々だと、今の時期だと確定申告から始まって、携帯の見直しから始まってとか、あと単純に車に乗るからガソリンをどうしたら安く出来るかとか、そういった身の回りのことから気にすることによって最終的にそういったマンション運営のところのお話もやりやすくなるのかなって思いますね。
ドリームプロジェクトへのお問合せ先、アナウンスいただいてもよろしいでしょうか。

りあさんはい、株式会社ドリームプロジェクト、電話番号が0120-973-448、メールアドレスがinfo@dream-project.jp

岡田さんではですね、本日のまとめにいきたいと思います!
ローンを組める年齢は早いほうがいい、そしてその後の運用にかなり有利。なぜなら売却をする時のチャンスを掴める回数が多い。
そして年収が安定している50代でも頭金を入れるなどしてローンを組むことが出来ますので、年金だとか生命保険の返戻金だとかそういった部分まで考えると意外と資産があったりもしますのでご興味のある方はぜひとも石村さんのドリームプロジェクトの会社の方にお問い合わせをして親身になって相談いただける方を味方につけていただいてこれからの老後に向けて対策になるんじゃないかなと思います。

石村代表いつでも気軽に連絡いただければ、と思います。

岡田さんありがとうございます!株式会社ドリームプロジェクト代表取締役、石村博史さんにお越しいただき、ローンの仕組み、そして実際の物件のシミュレーションお話させていただきました。ありがとうございます。
次回はですね、税金の累進課税の部分も含めて入り口が広くなれるようなお話をしたいと思いますので、また考察をお願いしたいと思います。

石村代表よろしくお願い致します。

岡田さんぜひともよろしくお願い致します。
株式会社ドリームプロジェクト石村博史さん、そしてゲストのChizuさんありがとうございました。